Артем Цогоев | Недвижимость

А может ну её, эту элитку? 📼 Бонус-трек для https://atsogoev.ru/tpost/lavrushinskiy 💵 Ну действительно, не лучше было бы Тулупову просто купить доллары? Конечно, наличные доллары на 3,68 млрд рублей купить можно было (и сложить под большую подушку, ага), но в 2019 году логичнее было бы такие деньги вложить хотя бы в десятилетние казначейские облигации США - на тот момент они считались безрисковым активом. 🏛В июне 2019 года десятилетние казначейские облигации США давали 2,1% годовых, а 1 доллар стоил 68 рублей. 3,68 млрд рублей, которые Тулупов заплатил за «Гиредмет», это по тогдашнему курсу 54,1 млн долларов. Что если бы он не связывался с аукционом, судами, стройкой и продажами, а просто нажал одну кнопку и семь лет ничего не делал? 📈 К июлю 2026 года на его счёте было бы 62,6 млн долларов - с учётом реинвестирования купонов. По сегодняшнему курсу 77,9 это 4,88 млрд рублей. Прибыль за семь лет: +1,2 млрд, или 4,1% годовых в рублях. Причём почти половину этого результата обеспечили бы не проценты, а девальвация: рубль за семь лет ослаб на 15%. 😬 А то ведь накопленный денежный поток «Лаврушинского» на середину 2025 года был минус 500 млн рублей. То есть на момент ввода объекта в эксплуатацию ответ звучал так: да, облигации были бы выгоднее. Разрыв - почти 1,7 миллиарда не в пользу девелопмента. Семь лет работы, и результат хуже, чем у семи лет безделья. 🏗 Но проект ещё не закончен. Вся прибыль сосредоточена в непроданном остатке: сто лотов и 16,5 тысячи метров. К 2033 году, когда остаток будет распродан, трежерис принесут около 2,8 млрд руб. прибыли (до налогов). А проект даст от 32 млрд в стрессовом сценарии до 50 млрд в базовом (до налогов). Разница в 11–18 раз. 🧊 Правда, в феврале 2022 года бумаги российских резидентов оказались заблокированы. Те самые виртуальные тулуповские 54 миллиона долларов в казначейских облигациях США к третьему году «безрисковой» стратегии превратились бы в актив, который нельзя ни продать, ни получить по нему купон, ни вернуть в Россию. ⚖️ Так что девелопмент в Москве может оказаться в 11–18 раз лучше американских облигаций (но это неточно). А с учётом 2022 года самый надёжный инструмент на планете оказался не самым надёжным для конкретного российского инвестора. Такие дела!

🏛 Ещё к новостям элитной недвижимости Москвы 🔑 На Большой Никитской продан таунхаус площадью 975 м2 - крупнейший лот за всю историю наблюдений на первичном рынке элитного жилья Москвы. 🎁 Консультантом сделки выступила NF Group. Финансовые условия сделки не раскрываются. 🏰 Речь о Stella di Mosca Hotel & Residences по адресу Большая Никитская, 9/15с1 - комплексе общей площадью 19,6 тыс. м2, объединяющем отель на 65 номеров и всего 14 жилых лотов: десять резиденций, пентхаус, два таунхауса и гранд-таунхаус, спроектированные итальянским бюро Antonio Citterio Patricia Viel, с рестораном, баром, спа с бассейном и фитнес-центром. ☝️ Старожилы рынка помнят проект под другим именем - до 2022 года он строился в отреставрированных доходных домах усадьбы Разумовского как Bvlgari Hotel & Residences Moscow. ⏳ Отель открылся в марте 2024 года, а резиденции продаются по сию пору. 🥇 С начала 2026 года это ещё и самая дорогая сделка по абсолютной стоимости на первичной элитке столицы, а в рейтинге с начала 2025-го - четвертая. Впереди мезонет 594,5 м2 и пентхаус 553,7 м2 в ЖК «Лё Дом», зарегистрированные в начале прошлого года, и вилла 426 м2 в клубном доме «Обыденский № 1», проданная в сентябре. Пятерку замыкает пентхаус 514 м2 в проекте «Никитский 6». 📊 Рекорд случился на довольно вялом рынке: в I полугодии 2026 года на первичной элитке Москвы реализовано около 630 квартир и апартаментов - на 29% меньше, чем годом ранее. Во II квартале покупатели зашевелились, объем сделок превысил показатель I квартала. 📈 Предложение при этом рекордное - около 3,5 тыс. лотов, +9% за год. Средневзвешенная цена обновила исторический максимум и составила ₽2,291 млн/м2 (+6% за год), в классе делюкс - ₽3,242 млн/м2 (+7%).

⚠️ Я начал писать эту статью 7 лет назад, в 2019 году и вот, наконец, дописал: https://atsogoev.ru/tpost/lavrushinskiy 📝 О чём статья. В июне 2019 года имущественный комплекс института «Гиредмет» в Большом Толмачевском переулке ушёл с открытого аукциона за 3,68 млрд рублей, по стартовой цене, потому что конкурентов на торгах не оказалось. Сегодня на этом месте стоит готовый ЖК «Лаврушинский», где метр стоит до 7,26 млн рублей. 💵 Я создал и опубликовал финансовую модель проекта ещё в 2019 году, до начала стройки. Тогда же ко мне попал независимый инвестанализ той же площадки, сделанный крупной девелоперской компанией для решения об участии в торгах. Два расчёта сошлись почти идеально, но оба оказались далеки от того, что произошло на самом деле. 🔎 Спустя семь лет по проекту доступны важнейшие данные, которые можно получить из проектных деклараций, аукционной документации, выгрузок сделок изРосреестра. 🔗Статья сводит план 2019 года с фактом 2026-го и восстанавливает экономику проекта целиком, от цены входа до настоящего времени (и вероятного будущего). ☑️ Зачем это читать? Это уникальный случай, когда в экономику московского элитного проекта можно углубиться и каждую цифру проверить самому. 🧮 Новая финансовая модель со всеми предпосылками также выложена в открытый доступ. 📍Предупреждаю - внутри много букв и цифр. Держитесь крепче.